Визначення ринкової вартості квартири. Коригування значень одиниць порівняння для об'єктів-аналогів за кожним елементом порівняння
1) Коригування на «торг» дозволяє здійснити приведення ціни пропозиції до ціни продажу. В результаті опитування учасників ринку житлової нерухомості м. Сімферополь (Агентства нерухомості "Російський Крим", "Оріон", "Ріелком", "Вета", "Кримський Терем", "Парад Нерухомості", "ВІП Шанс") виявлено, що знижка на торг під час продажу подібної житлової нерухомості становить у середньому 10%.
2. Коригування на «ріелтерські послуги» дозволяє скоригувати ціни пропозиції від агентств нерухомості до вартості без урахування витрат на послуги. Внаслідок аналізу середніх цін на ріелтерські послуги (Агентств нерухомості «Інфосервіс», «Бізнес Крим», «Крим Плюс», «РІО», «Світ нерухомості», «Дом-Плюс»), оцінювачем встановлено, що середня вартість послуг агентств нерухомості складає 5%.
3. Коригування на «місце розташування» для всіх об'єктів-аналогів склало 0%, оскільки об'єкт оцінки та ці аналоги можна порівняти за цим фактором.
4. Коригування на «матеріал стін» для всіх об'єктів-аналогів склало 0%, оскільки об'єкт оцінки та аналоги розташовані в панельних будинках.
5. Коригування на «рік побудови». За інших рівних умов, ціна квартири у зворотній пропорції залежить від року будівництва будинку внаслідок фізичного зносу, що збільшується. даної будівлі. Дане коригування не застосовувалося, оскільки об'єкт оцінки та об'єкти-аналоги можна порівняти за даним критерієм.
6. Коригування на «поверх». Квартири, розташовані на крайніх поверхах житлових будинків, за інших рівних умов мають нижчу в перерахунку на 1 кв. вартість у порівнянні з квартирами, що розташовані на середніх поверхах. Дане коригування не застосовувалося, оскільки об'єкт оцінки та об'єкти аналоги розташовані на останньому поверсіп'ятиповерхових будівель.
7. Коригування на «кількість кімнат» всіх об'єктів-аналогів ідентичне, тому коригування не застосовувалося.
8. Коригування на стан (наявність техніки та меблів). З аналізу ринку, проведеного розділ 3 виявлено, що вартість 1 кв.м. квартир із меблями та вбудованою технікою в середньому на 12% вище, ніж у квартирах без такого обладнання. Отже оцінювачем застосовано знижувальне коригування на цю величину
Таблиця 13
Таким чином, вибірка є однорідною і можна використовувати визначення вартості об'єкта оцінки. Крім того, значення вартості пропозиції підібраних аналогів знаходиться у середньоринковому діапазоні.
При застосуванні цього підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виявляється у формі доходу від експлуатації (здавання в оренду) та доходу від продажу.
Для оцінки вартості доходної нерухомості застосовують методи капіталізації та дисконтування.
Метод дисконтуваннязастосовується для приведення потоку доходів і витрат, розподілених у часі, до одного моменту для отримання поточної вартості грошового потоку як вартості об'єкта оцінки, що доходоприносить. Метод дисконтування грошових потоків виходить з того, що потенційний інвестор не заплатить за нерухомість суму більшу за поточну вартість майбутніх доходів від цієї нерухомості, а власник не продасть нерухомість за ціною меншою, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цієї нерухомості. У результаті продавець і покупець дійдуть згоди про ринкову ціну, що відповідає поточній вартості суми майбутніх доходів.
Метод прямої капіталізаціїдозволяє на підставі даних про доход та ставку капіталізації на момент оцінки або перспективу зробити висновок про вартість Об'єкта оцінки. Метод капіталізації прибутку виходить з того, що вартість власності (Об'єкта оцінки) дорівнює поточній вартості майбутніх грошових доходів, які принесе ця власність, та виражається формулою 4:
p align="justify"> Метод капіталізації найбільшою мірою використовується при оцінці нерухомості, яка протягом тривалого періоду приносить приблизно однакові величини прибутку або темпи зростання прибутку постійні. Метод частіше застосовується в оцінці об'єктів нерухомості, ніж у оцінці бізнесу і вимагає довгострокових прогнозів.
Для оцінки вартості квартири методом прямої капіталізації необхідно визначити за ринковими даними коефіцієнт капіталізації, який відображає взаємозв'язок між річним доходом та вартістю квартири. Використовуючи метод порівняльного аналізу продажів подібних об'єктів, при відомій заявленій ціні продажу та розрахунковому потенційному валовому доході визначається розрахункова ставка капіталізації (коефіцієнт капіталізації).
Використана інформація за аналогами сформована у табл. 10. Для порівняння відібрано 3-кімнатні квартири схожої площі в панельних будинках.
Таблиця 10
| Елементи порівняння | Об'єкт оцінки | Об'єкти порівняння (аналоги) | |||
| Розташування, адреса | Бірюлівська, буд.1, корп. 3 | 115404, м. Москва, вул. Липецька, буд.36/20 | 115404, м. Москва, вул. Ягідна, д.8 | 115404р. Москва, вул. Загор'євська, буд.21 | 115404, м. Москва, вул. Загор'євська, б.23 |
| Заявлена ціна | 54 000 | 55 000 | 50 000 | 50 000 | |
| Загальна площа, м 2 | 59.3 | 57.8 | 55.2 | ||
| Умови ринку (час) | аналогічні | аналогічні | аналогічні | аналогічні | |
| Відстань до станції московського метрополітену, хв | |||||
| ні | ні | ні | ні | ||
| Тип будинку | Панельний | Панельний | Панельний | Панельний | Панельний |
| Підлога | Ламінат | Паркет | н/д | Ламінат | н/д |
| Санвузол | Роздільний | Роздільний | Роздільний | Роздільний | Роздільний |
| Наявність: | |||||
| - меблів | Є | Є | Є | Є | Є |
| - кухні | Є | Є | Є | Є | Є |
| - телефону, | Є | Є | н/д | н/д | Є |
| - Інтернет | Є | Є | Є | Є | ні |
| - домофону | Є | Є | Є | Є | Є |
| - металеві двері | Є | Є | Є | Є | Є |
| Балкон та лоджія | є | Балкона немає Лоджія | Балкона немає Лоджія | Балкона немає Лоджія | Балкон Лоджії немає |
| Стан квартири | Після євроремонту | Після євроремонту | Гарний стан | ||
| Потенційний валовий дохід | 608 597 | 679 140 | 581 767 | 561 450 | |
| Коефіцієнт капіталізації | 0,051 | 0,055 | 0,049 | 0,047 |
Потенційний валовий дохід розраховується за ринковою орендною ставкою, характерною для типового аналога. Коефіцієнт капіталізації визначається за кожним аналогом шляхом поділу потенційного валового доходу на запропоновану (заявлену) ціну продажу.
При невеликому діапазоні відхилення коефіцієнта капіталізації розраховується середньоарифметичний коефіцієнт капіталізації, який використовується у формулі.
При значному відмінності розрахованих коефіцієнтів капіталізації за окремими аналогами проводиться аналіз із виявлення причин цих відхилень (некоректний відбір аналогів, відсутність додаткової інформації з подібним об'єктам та інших.).
Потенційний валовий дохід розраховується з урахуванням скоригованої орендної плати. Для її розрахунку необхідно коригування ринкової орендної плати типового аналога.
Здійснюється дане коригування так само, як і в порівняльному підході, а як елементи порівняння використовуються:
Відстань до центру муніципального освіти;
Наявність меблів, кухонного гарнітуру, телефону, металевих дверей;
Стан квартири (необхідність проведення ремонтних робіт).
Розрахунок скоригованої ринкової плати наводиться у табл. 11.
Коригування, що застосовуються, відображені в табл. 12
Таблиця 11
| Елементи порівняння | Об'єкт оцінки | Об'єкти порівняння (аналоги) | |||
| Розташування, адреса | Бірюлівська, буд.1, корп. 3 | Елеваторна вул. | Липецька вул. | Єреванська вул. | Лебедянська вул. |
| Заявлена ціна | 42 000 | 35 000 | 34 000 | 50 000 | |
| Ринкова орендна плата, руб/м2 | 705,13 | 694,44 | 666,67 | ||
| Доступність станції метро, мін | |||||
| Коригування на доступність станції метрополітену | -4% | 0% | 0% | +1,5% | |
| 691,20 | 705,13 | 694,44 | 676,67 | ||
| Загальна площа, м 2 | 59.3 | 57,8 | 55,2 | ||
| 2% | -3% | 1% | -4% | ||
| Коригована орендна плата | 705,02 | 683,98 | 701,38 | 649,60 | |
| Комунальні послугиу вартості оренди | ні | ні | ні | ні | |
| Тип будинку | Панельний | Панельний | Панельний | Панельний | Панельний |
| Коригування на тип будинку | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Коригована орендна плата | 715,13 | 755,38 | 692,43 | 633,65 | |
| Підлога | Ламінат | Паркет | н/д | Ламінат | н/д |
| Коригування на тип підлоги | -5% | 0% | 0% | 0% | |
| Коригована орендна плата | 679,37 | 755,38 | 692,43 | 633,65 | |
| Санвузол | Роздільний | Роздільний | Роздільний | Роздільний | Роздільний |
| Коригування на санвузол | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Коригована орендна плата | 679,37 | 755,38 | 692,43 | 633,65 | |
| Наявність: | |||||
| - меблів | Є | Є | Є | Є | Є |
| - кухні | Є | Є | Є | Є | Є |
| - телефону, | Є | Є | н/д | н/д | Є |
| - Інтернет | Є | Є | Є | Є | н/д |
| - домофон | Є | Є | Є | Є | Є |
| - металеві двері | Є | Є | Є | Є | Є |
| Коригування на укомплектованість | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Коригована орендна плата | 679,37 | 755,38 | 692,43 | 633,65 | |
| Балкон та лоджія | Є | Балкона немає | Балкона немає | Балкона немає | Балкон |
| Лоджія | Лоджія | Лоджія | Лоджії немає | ||
| Коригування на балкон, лоджію | 2% | 2% | 2% | 5% | |
| Коригована орендна плата | 692,96 | 770,49 | 706,28 | 665,33 | |
| Стан квартири | Після косметичного ремонту | Після євроремонту | Після косметичного ремонту | Після євроремонту | Після косметичного ремонту |
| Коригування на стан квартири | -3% | 0% | -3% | 0% | |
| Коригована орендна плата | 672,17 | 770,49 | 685,09 | 665,33 | |
| Кількість коригувань | |||||
| Загальна чиста корекція | -47,83 | 65,36 | -9,35 | -1,34 | |
| (те саме, у відсотках) | -7% | 9% | -1% | 0% | |
| Загальна валова корекція | 57,60 | 7,05 | 0,00 | 16,67 | |
| (те саме, у відсотках) | 8% | 1% | 0% | 3% |
Таблиця 12 – Обґрунтування коригувань
| Вид коригування | Опис характеру коригування | Введені коригування |
| Коригування на місце розташування | Коригування складається з престижності району, відстані до найближчої станції метро | 0,5% за кожну хвилину |
| Коригування на загальну площу | Коригування вноситься, якщо загальна площа об'єкта оцінки відхиляється від площі аналога більш ніж на 1 м 2 | 1% за кожен м2. |
| Коригування на наявність балкона | Наявність балкона та лоджії підвищує вартість об'єкта оцінки | 2% - наявність балкона 5% - наявність лоджії |
| Коригування на підлогу | Якісне покриття підлоги збільшує вартість об'єкта оцінки | Паркет: -5% Лінолеум: +2% |
| Коригування на санвузол | Роздільний санвузол зручніший, внаслідок чого вартість об'єкта оцінки підвищується | Поєднаний: +2% |
| Коригування на стан та якість обробки | Гарний стан та оздоблення квартири позитивно позначаються на вартості об'єкта оцінки | Після косметичного ремонту: 0% Після євроремонту: +3% |
Найменшу валову корекцію має аналог №3. У аналог №2 валову корекцію дещо більше, ніж у аналога №3. Найвища валова корекція у аналога №1. Виберемо вагові коефіцієнти на підставі зроблених висновків:
Для аналога №1 – 0,1, для №2 – 0,3, №3 – 0,4; № 4 - 0,2, отже:
Таким чином, вартість 1 м 2 об'єкта оцінки складе:
672,17 * 0,1 +770,49 * 0,3 +685,09 * 0,4 +665,33 * 0,2 = 705,466 руб. / М 2
У табл. 13 наведено розрахунок коефіцієнта капіталізації. Оскільки ціни продажу об'єктів порівняння не були вказані, то вони були визначені за допомогою сайту www.irn.ru.
Таблиця 13 -
Тоді вартість об'єкта оцінки прибутковим підходом становитиме:
З О.О. = 705,466 * 59,3 * 12/0,041 = 12244136 руб.
